<公寓大廈之共用部分瑕疵之擔保責任>
各位好,我是賴川,本週星期五民商法教室要聊一個常見的問題,此問題是買受人買受之公寓大廈,專有部分本身並沒有任何瑕疵,但由管理委員會負責修繕維護之共用部分(共有部分)卻發生如管線漏水等瑕疵時,買受人得否對出賣人主張買賣契約之物之瑕疵擔保責任?
通說與實務均認為,公寓大廈之共用部分發生瑕疵時,仍會構成買賣契約之物之瑕疵擔保責任。理由在於:
首先,買賣契約之標的物既然包含主建物、附屬建物與共同使用部分,則共用部分之瑕疵自為買賣契約內之標的物瑕疵。
此外,物之瑕疵擔保責任既為出賣人所應負之無過失責任,則無論瑕疵發生原因是存在於共用部分(如公共管線漏水),或專有部分,只要瑕疵確實影響房屋之效能與價值,出賣人即應負瑕疵擔保責任。
至於出賣人抗辯主張共用部分之瑕疵,應由管理委員會進行修繕,因此自己無須負擔瑕疵擔保責任,然而,就物之瑕疵擔保責任為無過失法定責任性質觀之,無論瑕疵之發生可否歸責於出賣人或其他第三人,以及無論該瑕疵是否應由第三人負責修繕(如管理委員會應負責修繕共用部分),均不應影響瑕疵擔保責任之成立。
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