管委會就像一個小型社會,什麼人都有,也像一間公司,但這個公司絕對不是一人公司自己說的算,需要主委、委員和住戶們努力一起打團體戰。
聽到朋友社區管委會,委員和住戶吵架吵到互扯頭髮,還有聽過吵到凌晨三點鐘,若遇到唐僧型的主委,這個會議肯定又要搞上一整天(辛苦)
甚至還聽說不少社區有派系之戰,鬧到報警叫警察都有,原來,勢力鬥爭比拼,不只在工作職場上,也有可能發生在自己住的家。
管委會與住戶們,沒好好經營和溝通,再好的房子,過了十年、二十年後,社區的維護好與壞,一看就知道。
畢竟對大家來說,一輩子可能就買這間房,如果遇到這種事,肯定會一直很煩心。
其實不是每個社區都有管委會,很早期因為法令不全,屋齡數十年的集合式住宅幾乎都沒有成立管委會。
簡而言之,什麼時候管委會會成立?
一旦房子交屋後,通常由建商主動通知擔任召集人,召開區分所有權會議,之前就有賣了五年的建案,交屋戶數區分所有權比例始終沒有達到比例,遲遲沒辦法成立管委會,這個也要特別留意。
管委會成立後,才能執行「公設」點交,究竟管委會在做什麼?最新兩集上線的Podcast,我們邀請百億房產教練分享實用的經驗與建議。
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過7,930的網紅陳美雅Meiya,也在其Youtube影片中提到,買房要注意~16層以上大樓,依法令規定必須設置防災中心! 市民向高雄市議員陳美雅陳情,大樓住戶管委會成立後才發現,大樓賣點之健身房,竟是消防防災中心,被主管單位消防局要求改善!但管委會回頭向建商反映上開情事,建商置之不理! 陳美雅質詢消防局長,民眾遇到類似情事,如何自保?未來如何保障民眾購屋權益?...
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沈寂了一陣子的地上權住宅案最近又出來了,這幾天又有粉絲來找我們討論,老實說一千多萬可以買到市中心新房子,應該讓很多立志想當蛋黃區女孩、蛋黃區男孩的人心動。
先提醒大家,地上權住宅跟一般建案不一樣,一定要先了解清楚差異再做決定。
「地上權住宅」顧名思義就是土地是政府的,買家買到的只有房子本身。只要是地上權住宅,每年都必須繳房屋稅跟地租給政府,地租金額是申報地價1%~5%,如果公告地價調漲,地租也會跟著漲。
給個參考,文山區地上權案「華固新天地」2014年43坪戶別年地租大約是6.5萬元,2018年漲到9萬,當時住戶覺得被詐欺還氣到上法院。
地上權住宅在房子所有權的部分又分成兩種型態,一種是房子所有權屬於住戶;另一種則是房子所有權屬於建商,而住戶買的只有房子使用權利的型態。
為什麼會有這兩種類型,是一個有點長的故事。盡量長話短說,政府一開始推的地上權住宅,是住戶有建物所有權的,不過後來發現這樣一戶一戶管理很麻煩,後來就變成統一對建設公司單一窗口,由建商擁有建物所有權,再分售「使用權」給住戶。
但是買只有使用權的建案,房貸很困難成數也不高,導致購買意願低,再導致建商開發意願低,所以最近政府又走回老路,推住戶擁有建物所有權的方案。
順帶一提,只有建物使用權的購屋客是沒辦法成立管委會的,只能成立管理小組,所以不適用公寓大廈管理條例,換句話說法律上的強制效力比較低。
總之一開始政府開始推地上權住宅的立意是要實現居住正義。大家都知道房價的定價是來自土地購價+工料成本+建商管銷來換算,但是地上權案其實就是建商跟政府租地,成本當然比買地低很多,房價當然也就降下來了。聽起來是不是很美好?
不過華人社會普遍還是覺得有土斯有財,地上權案其實比較像是長租的概念,所以很多人不推。不過我一個職場女強人同學就說她不在意,反正她不婚不生,地上權案花比較少錢可以在市中心住到往生,也是一種觀點。
附帶冷知識,前副總統連戰、知名藝人哈林都住過的「台北花園」就是台北早期的地上權住宅案。
#如果是你會考慮地上權案嗎?
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#您的專屬專家已上線
好像沒跟大家聊過為什麼我們會成立「地產秘密客」這個粉絲團。我們知道房地產對很多人來說,是個有一點枯燥、有一點複雜的領域,跑房地產這十幾年來,身邊常常很多親朋好友,會找我們諮詢相關問題,我們也很樂意分享經驗,和得到的訊息。
久而久之,也收到愈來愈多來自幫朋友、朋友的朋友發問的問題,後來我們就決定乾脆來開個粉絲團,可以跟對房地產有興趣的大家一起分享資訊,教學相長,就這樣「地產秘密客」粉絲團成立了。
這幾年下來,我們的「秘友」愈來愈多,也有很多可愛的粉絲會跟我們分享購屋遇到的問題,或是發生的趣事。其實,只要有時間,所有的訊息我們都會一一回覆,只不過我們只有兩個人,可能沒辦法很即時,或是只能在收工後的三更半夜回覆,也請大家多見諒。
最近我們就收到兩位粉絲詢問的疑難雜症,因為這兩個狀況滿特別的,跟大家分享一下。
#社區的殘障車位可以買嗎
殘障車位又大位置又方便,一般人可以買嗎?住宅社區約定專用的無障礙車位買賣並沒有身分限制,不過「使用」卻必須要有身心障礙證明。一般代銷在銷售無障礙車位的時候,為了避免後續爭端,通常會請買方出示本人或家屬的證明,停車的時候也必須把識別證放在擋風玻璃明顯處以便查驗。
以上是明面上規定,實際上如果是在自家社區「約定專用」的無障礙的車位,就算沒身心障礙證明,公家機關也無法以違停開罰,因此是一塊灰色地帶,不過如果未來遇到管委會或是社區鄰居找麻煩,還是會很困擾,可以的話還是把無障礙車位留給有需要的人比較好。
#建商要求改合約調整房地比
有一位買預售屋的粉絲私訊我們說,建商要求他回去更改合約,想要調整買賣合約中的地價跟房屋價錢的比例,但總價不變,他想知道對買方會不會有什麼影響?
這題很專業,我做完功課後還有再call out代書朋友確認。其實地價跟房價的比例也就是「房地比」,每個建案的房地比都不太一樣,沒有標準比例。從購屋客的角度來說,主要可以從持有和交易這兩個角度來分析,持有稅主要有房屋稅和土地稅兩種,房屋稅是看評定現值,而土地稅是看土地公告現值,和合約上的價格沒有直接關聯。交易的部分,房地合一2.0看的是買賣價差,和持有年限,因此這部分也不會有影響。我推斷建商修改房地比應該是建商跟政府之間稅務的考量,對購屋客來說應該是沒什麼影響。
#有問題歡迎提問 能力所及我們都會盡量幫忙 #祝大家房事順心圓滿☺️
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買房要注意~16層以上大樓,依法令規定必須設置防災中心!
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各位好
最近小弟購買的社區準備開第一次區分所有權人會議
由於建商從交屋至今問題不斷,且消極修繕,因此希望能找第三方專業單位來點交公設,避免後續出問題才求助無門
但目前遇到一些問題,經過爬文、翻法條與詢問建管處後還是有些問題無法釐清
1.建管處說建商代管期間至與管委會完成公設點交,這期間建商還是得負責物業/清掃等責任,但法律並沒有規範這期間建商能否向住戶收取管理費,收不收都無法可管,若有爭議屬於民事糾紛,建議詢問律師。同樣的管委會也暫時沒權力收取管理費。是否正確?
2.若需要找第三方來點交公設必須先支付費用,然而在公設點交前管委會是拿不到起造人提撥的公共基金,也無管理費收入,其他社區是如何解決這個問題的? 若管委會決議請所有住戶預繳三個月管理費,之後移交管委會後前三個月免繳,是否有效力?
3.是否找第三方點交公設可由管委會決議,還是需在區權會提案表決通過? 若是需由區權會通過,2/3出席3/4贊成的門檻實在是非常高,通常建商又有部分產權,只要他們反對基本上就無法通過。這時可以因為他們是利害關係人,禁止參與表決嗎?
因為很多情況公寓大廈管理條例都沒有寫,建管處的人也是回應我這些部分屬於私權爭議,無法可管,因此想看看各位前輩是否有相關經驗能分享,謝謝!
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